שאלות ותשובות

יועץ משכנתאות הוא כמו כל בעל מקצוע שחי ונושם את העולם הזה. וזה עולם ענק.

תחשבו שהייתי מבקש מכם לייצג אותי בתיק בבית משפט או לבנות לי בית. יכול להיות שהייתם עושים עבודה טובה. אבל יותר הגיוני שעורך הדין או הקבלן היו עושים עבודה טובה יותר. ולא רק זה הם גם היו עושים את זה בפחות זמן ועם פחות עלויות כלכליות שלא נדבר על נפשיות. 

אותו דבר יועץ משכנתא! 

אפשר לקחת את המשכנתא לבד, ויש כאלה שגם הליווי שלי נגמר מוקדם מהצפוי כי הם השקיעו כל כך הרבה זמן לפני ככה שהם יודעים הרבה, ולמקרה שלהם זה מספיק.

אבל לרוב אנשים לא יודעים לאן הם נכנסים ורק הורסים להם את המשכנתא עם התחלה גרועה שרק מסבכת את העניינים עוד יותר. 

אחוזי המימון תלויים בלווה ובנכסים הפיננסיים שיש לו. 

נכס ראשון תוכלו לקבל עד 75% מימון בבנקים. 

נכס שני תוכלו לקבל עד 50% מימון בבנקים.

במידה והצהרתם מול רשות המיסים שתמכרו את הנכס הראשון שבבעלותכם הבנק יוכל להביא לכם עד 70% מימון. 

בחוץ בנקאי תוכלו לקבל אחוז מימון גבוה יותר עבור הנכס שלכם.

ניתן להחזיר לבנק עד 40% מסך ההכנסות הכולל (בניקוי הלוואות שמעל ל18 חודשים).

מומלץ שלא לקחת משכנתא על הסף אם היא לא מתוכננת להסתלק בקרוב.

חשוב לשים לב איך ההחזר משפיע על התזרים מזומנים שלכם וככל שתצליחו להקציב יותר לטובת המשכנתא, כך תוכלו לחסוך בתשלומים על המשכנתא הכוללת. 

השאלה היא טריקית כי אין תשובה חד משמעית מה עדיף. 

זה בהתאם לעסקה. יש עסקאות שעדיף להשתמש בריבית קבועה ויש שאלות שעדיף להשתמש בריבית משתנה. 

זה משתנה בהתאם ללקוח, למצב השוק, וסוג העסקה שאותה מבצעים.

אל תתפתו לכללי אצבע ולחוקים יבשים. הם נועדו להסביר לא לגרום לכם להפסיד כסף

גם אם בעבר התעסקת בתחום הייעוץ משכנתאות, אתה צריך את השירותים שלי. 

שוק הנדל"ן בכלל ושוק המשכנתאות בפרט הוא שוק חי ונושם הוא משתנה ברמה היומית. אם זה הבנקים ואם זה תמהיל והמסלולים. המרווחים ולא נגמרים השינויים הקיימים בשוק הזה. 

אז התשובה היא חד משמעית כן.

לוח הסילוקין המוכר ביותר היום הוא לוח סילוקין שפיצר. 

לוח הסילוקין שתבחר יהיה דרך החישוב ל הבנק באותו המסלול. 

לוח סילוקין שפיצר- עושה חישוב של הריבית+ קרן ומחלק את התוצאה בשנים של ההלוואה. ובתחילת ההלוואה תשלמו יותר על הריבית מאשר על ההלוואה, ועם הזמן זה מתהפך והתשלום הופך ליותר קרן מאשר ריבית.

לוח סילוקין קרן שווה- מחלק את הקרן בשנים של ההלוואה ומוסיף על זה את תשלומי הריבית חלקי התקופה בכל נקודת עידכון.

והיתרון הבולט שבקרן שווה התשלום החודשי יורד. 

מה עדיף? צריך לבדוק את התמהיל המלא ואין תשובה חד משמעית. 

אם אתן לך תשובה חד משמעית, אכניס אותך למשכנתא יקרה ולמצב שתהיה נעול על בנק אחד ותהיה לקוח שבוי של הבנק.

התשובה הזאת משתנה מעסקה לעסקה מתקופה לתקופה ומבן אדם לבן אדם. 

צריך להבין שהסיבה שבגללה בלתי אפשרי לענות על השאלה הזאת בצורה ישירה היא בגלל שהשוק משתנה ברמה היום יומית. וגם אם לא הבן אדם משתנה והעסקה משתנה. 

אי אפשר לחתום על בנק אחד. יש בנק שישלוט למשך תקופה  וירד מהכתר ויש בנק שיחזיק יותר מעמד אבל התשובה היא משתנה ואסור לתת תשובה חד משמעית!

שינויים בריביות הבנקים קורות הרבה ומתחת לראדר ככ שמומלץ לבדוק את האופציה למחזור ולקבל הצעות כל שנה. 

אבל במצבים שבהם את רואים את אחד משני השינויים עיקריים האלה מומלץ לעשות בדיקה נוספת: 

1) שינויים בשוק- במצב שבו רואים ריבית שיורדת מומלץ לבחון את אפשרות המחזור במשכנתא שלך.

2) שינויים בתזרים המזומנים האישי- אם ראיתם שיוני בתזרים המזומנים החודשי. לטוב ולרע מומלץ לבדוק איך התזרים הושפע מהמשכנתא ובמידה שהמשכנתא מכבידה שווה לבדוק אופציה למחזור או שינוי בתזרים. 

צריך להבין אחיך המחזור משפיע על ההחזרים והאם זה כדאי בהתאם לציפיות שלכם מהמשכנתא. 

ברמת העקרון כן זה אפשרי צריך לודא שאתה עומד בקריטריונים של העמדת הלוואה מבחינת הבנק.

שזה לא חורג את ההכנסה הפנויה שלך ואת שווי הבית. 

אישור זכאות להרשמה להגרלות אפשר להוציא בעזרת החברות: מילגם, אלונים, עמידר. 

אפשר גם להוציא דרך האינטרנט בלי שום הגעה פיזית. 

בקישור: 

אלונים- https://alonim-mgar.co.il/greeting.aspx

מילגם- https://dira.milgam.co.il/

עמידר- https://apps.amidar.co.il/get-dira/services/step/0

מהניסיון שלי האתר של מילגם הוא הנוח ביותר. 

כחלק מהתכניות של הממשלה לקרב את הפריפריה למרכז הם מעניקים סכום של 40K או 60K בערים מסויימות בפריפרייה. 

קישור לאתר שמראה איזה ערים מקבלות באיזה גובה מענק:

https://www.gov.il/he/departments/guides/maanak-dira?chapterIndex=2

לא. אין שום משמעות לביטול זכיה. 

הגרלה הבאה תדאג שיהיה לך זכאות בתוקף. ואתה ניגש למהגרלה שאתה יכול לעמוד בה.

אל תתבאס זה דורש אומץ לבטל ועדיף לבטל מאשר להצטער. אם תרצה להתייעץ איתי, אשמח לעזור לך בהצלחה!

אישור עקרוני הוא אישור ברמה העקרונית ולא מהווה הלוואה ותנאים בצורה ודאית. 

וגם אם כן אני חד משמעית יכול לשפר ולדייק לך את המשכנתא לצרכים שלך במקום להשאיר לבנק את הכסף הזה.

כן.

בגדול תהליך של איחוד הלוואות הוא תהליך שבו משעבדים את הבית ומקבלים כסף כנגדו לטובת סילוק של כמה הלוואות קטנות וככה ניתן להוזיל את ההחזר ואת הריביות.

אבל התהליך הוא לא תהליך שפונים אליו מיד מהסיבה שבדרך כלל הוא לא הפתרון לבעיה. ברגע שיש לאדם תזרים שלילי איחוד הלוואות יכניס אותו לבעיה גדולה יותר.

צריך לעשות מיפוי של משק הבית כמו שצריך ולשים לב שמטפלים בבעיה מהשורש ולא שמים פלסטר על יד שבורה.

את הפרופיל הפיננסי של משק הבית- תזרים מזומנים, עלויות ספקים ומנויים במשק הבית ואפשרויות הוזלה.

ואת העסקה עצמה- שווי שמאות, פער ממחיר החוזה, תשלומי הריביות במידה ולקחת את המשכנתא, כמה תשלם על הלוואה במידה ותצטרך ועוד.

חוץ בנקאי כמו בנקים בוחנים כל עסקה לגופו וכל לווה לגופו. 

הריביות גבוהות יותר מהסיבה שהחוץ בנקאי רשאים לנהל את הסיכונים בעצמם ולא כפופים לרגולציה של הבנקים. 

כמובן שהם בפיקוח ולא יכולים לקחת כל סיכון אבל עדיין הסיכונים שהם יכולים גבוהים יותר ולכן התמחורים יקרים יותר

גרירית משכנתא הוא תהליך שבו יש משכנתא קיימת עם תנאים נוכחים והלווה מעוניין לגרור אותו מנכס אחד לנכס אחר. 

יש גרירה שקוראת במקום ויש גרירה שעוברת לקרן נאמנות בשביל להקפיא את המשכנתא. 

זה לא סיכונים כמו תמחורים שונים. תבדקו כמה יעלה לכם המסלול ומה ההצעות הקיימות בשוק.

בשוק הנדל"ן היום יש המון שינויים ונגמר עידן הריבית הנמוכה והכסף הזול. 

בשביל לדעת האם העסקה נכונה עבורך צריך לדעת את תזרים המזומנים, ובכמה החזר חודשי הוא יכול לעמוד. 

בנוסף לזה צריך לבדוק את הנכס שנמצא בעסקה שלך. מבחינת מיסוי. מבחינת תקינות הנכס  מיקום ועוד. 

המון בהצלחה!

ריבית בנק ישראל עלתה ב4.65% מחודש פברואר 2022 ועד היום. בהחזר החודשי זה יוצא שעלה לכל 100K ש"ח ל30 שנה ב266 ש"ח. והתשלום על הריבית עלה ב91K. 

ושאר המסלולים עלו גם הם בעקבות העליה של האינפלציה. 

קודם כל אחד הדברים הכי חשובים שתזכרו. הבנקאי הוא בן אדם. אין למה לפרוק עליו את העצבים של הבנק. אתם צריכים אותו בצד שלכם. 

תקחו ממנו את רשימת המסמכים בהתאם לעסקה שלכם ותקחו פרטי התקשרות (מייל ומספר פלאפון). 

שאתם חוזרים עם כל המסמכים תבדקו שכל המסמכים תקפים (מסמכים שיש להם תאריך תפוגה), ומתאימים לתיאור שביקש הבנקאי ובתיקיה/ קלסר בצורה מסודרת שיהיה לו קל יותר לזרז לכם את העסקה. 

קשר טוב עם הבנקאי יכול לחסוך לכם עד 15% במשכנתא הכוללת.

מהכנה לכל התהליך. או בשתי מילים: "במחלפה התחשבו"

ב- בניית פרופיל פיננסי מעודכן.

מ- מציאת החזר חודשי וגובה משכנתא מקסימאלית.

ח- חיפוש נכס מתאים לגובה המשכנתא פלוס ההון העצמי

ל- ללמוד איך עובדת משכנתא 

פ- פגישה בבנק לקבלת רשימת מסמכים.

ה- הגשת בקשה לאישור עקרוני ב3 בנקים רלוונטיים.

ה- הסכם חתום.

ת- תמהיל מתאים בהתאם לפרופיל הפיננסי שלך ומה שלמדת על משכנתא

מ- מרכז ריביות בין 3 הבנקים הרלוונטיים.

ח- חתימות בבנק עם התנאים המנצחים. 

ש- שמאות. חשוב להזמין שמאי בהתאם לעסקה ולדגשים החשובים.

ב- ביטחונות. בסוף התהליך הבנק ידרוש בטחונות להקמת המשכנתא.

ו- ומעקב אחרי כדאיות למחזור בהתאם לשוק ולפרופיל הפיננסי שלכם.

גרייס הוא מסלול שנועד, בשביל להקל על הלווה בתחילת המשכנתא. 

גרייס מלא- לא משלמים בכלל בכל תקופת הגרייס והקרן סופגת עליות של הצמדה והריבית, ולאחר תקופת הגרייס תצטרכו לעשות חישוב כולל חדש.

גרייס חלקי- משלמים בתקופת הגרייס רק על הריביות בלי לגעת בקרן. ולאחר תקופת הגרייס עושים חישוב של קרן פלוס הריבית (בהתאם לשינוי במסלול) חלקי הזמן שנותר בהלוואה. וזה התשלום שתשלמו עד לשינוי הקרוב. 

לדוגמא: במקרה של משכנתא על סך 1M למשך 30 שנה בריבית של 4% גרייס של חצי שנה במסלול של קבועה לא צמודה. 

גרייס מלא- תשלמו 0 בשמך חצי שנה ואז 4,913 ש"ח כל חודש עד סוף תקופת ההלוואה.

גרייס חלקי- תשלמו 3,333 ש"ח במשך חצי שנה ואז ההחזר יעלה ל 4,816 ש"ח. כל חודש עד סוף תקופת ההלוואה.

בחלק מהבנק הגרייס מגביל בסעיפים נוספים. בהצלחה!

תהליך ייעוץ מלא משתנה בין עסקה לעסקה.

המחיר הממוצע של תהליך ייעוץ מלא הוא 6,300 ש"ח היום בשוק. 

הממוצע אצלי הוא גבוה יותר מהסיבה שאני מגביל את כמות הלקוחות שאני יכול לקחת בחודש בשביל לתת לכל לקוח את התהליך הטוב ביותר. 

והמעטפת שהתהליך שלי כולל היא מעטפת איכותית וברמות הכי גבוהות שאפשר למצוא היום בשוק. 

והתהליך כולל פרופיל פיננסי בתחילת התהליך ומעקב אחרי מחזור בסוף התהליך. 

בזכות המעטפת שקיימת היום בחברת "הדרך ליעד" המחיר נגבה בהתאם. 

אני מכיר כמה יועצים שלוקחים פחות וזה מה שהמוצר שלהם שווה את זה מהסיבה שהם נותנים פחות במעטפת מי שמעוניין אני אכווין באהבה לסכום נמוך עם אישור שלי.

התשובה העקרונית היא כן. 

הבנק רוצה לכסות את עצמו מכל כיוון ולכן הביטוחים נותנים לו את ההבטחה שזה אכן יקרה. 

בחלק מהמקרים יש אפשרות לקבל פתור מביטוח החיים, כמו במשכנתא הפוכה לגיל שלישי ובקשות מיוחדות. 

שאלה שמעסיקה רבים. הריביות היום יקרות מה שגרם ליכולת של הקונים של הדירות ובכלל לרדת (שזו הייתה המטרה של העלאת הריבית). 

בעקבות עליית הריבית ההיצע ירד גם הוא. מה שהחזיר את הכח לאלה שכן יכולים לקנות. 

האם כדאי לקנות או לחכות זה תלוי במקרה, בעסקה ובבן אדם. 

השוק פתח המון אפשרויות חדשות שלא היו קיימות לפני שעכשיו צריך לשים לב איך לנצל את ההזדמנות לטובתינו ולא ליפול כלכלית. בתזרים החודשי ובעסקה ספציפית. 

כל השמאים שמאושרים בבנקים עוברים בדיקות של הבנק ברמת האישור של הבנק. 

מבחינת בחירה כדאי שתבחרו שמאי שמתמצא יותר בסוג העקסה שלשמה אתם מזמינים אותו. ובהתאם לצרכים שלכם. 

יש שמאים שהם מהירים יותר אבל זהירים יותר ויש שמאים שהם איטיים אבל מעריכים ביותר.

חשוב לבדוק שהשמאי מתמחה בעסקה ובאיזור.

המון בהצלחה. 

הבנק בודק את משק הבית כמשק בית אחד. במידה וההכנסות הפנויות (ההכנסה נטו פחות ההתחייבויות העולות על 18 חודשים) שלכם מספיקות ניתן לאשר אתכם ולתת לכם משכנתא.

כמה דגשים: 

- במידה והאישה תתחיל לעבוד בקרוב כדאי לנצל את זה לטובתכם בעזרת גרייס מסלול שיסתלק מוקדם יותר. 

- תעקבו אחרי הפרופיל הפיננסי שלכם ותראו מה ההשלכות מבחינה תזרימית במצב של עסקה שקיימת. 

אין אופציה להעביר את הזכיה לאף אחד. 

הזכיה היא לאותו בן אדם שזכה.

גובה ההנחה

ביצוע ההגרלה

תהליך משכנתא בחברת "הדרך ליעד" לוקח בממוצע כחודש. 

מי שפחות מיומן עדיף להתחיל כמה שיותר מוקדם. שיהיה לכם מספיק זמן לעשות את מכרז הריביות כמה שיותר מהר ולא תפגעו באיכות התהליך ולא תכנסו לימי גרייס של חוזה רכישה.

יש מקרים נדירים שבהם הבנק מאשר לוותר על ביטוח החיים במשכנתא על אחד הלווים.

במשכנתא הפוכה יש פטור מביטוח חיים. 

במידה והבנק מתעקש אפשר לבטח בעזרת ביטוח שנקרא מחלות מקצרות חיים והבנק מקבל אותו.

בהצלחה! 

מקרה אישי. אחותי היא עובדת בבנק מזרחי בסניף נתיבות ואמא שלי לקחה משכנתא לפני שנכנסתי לעולם המשכנתאות. 

התוצאה הייתה מזעזעת ואיך שראיתי את המשכנתא פנינו למחזור ויצאה תוצאה מדהימה. 

ריביות של מקורב לעובד בנק הן מעולות. אבל עדיין צריך לעשות בדיקה מקיפה יותר. 

אין לי מספיק נתונים לענות על השאלה. 

השוק היום במצב בעייתי אבל עם זאת הוא מציע המון עסקאות שלא היו קיימות עד לפני שנה. 

תבדקו לפני שאתם חותמים על חוזה את כל המשתנים שיכולים לצוף כי אחרי החתימה על החוזה אתם מחוייבים לכל סעיף וסעיף בחוזה.